MADRID, 05 (SERVIMEDIA)
Los inquilinos en España destinan, de media, un 34% de sus ingresos a pagar la renta, frente al 28% que destinaban en 2007, según un estudio de Sociedad de Tasación en el que se muestra que esta situación se ha invertido en el caso de los hipotecados, que han pasado de destinar un 37% de sus ingresos en 2007 a un 23% en 2024.
Asimismo, el informe certifica que la morosidad hipotecaria está mucho más controlada que en 2007 y las entidades financieras han reducido su exposición al riesgo. La ratio hipotecas/compraventas ha bajado de 1,6 en 2007 a 0,7 en 2024, reflejando una financiación más prudente dirigida a un perfil de comprador más solvente.
España cerró 2024 con algo más de 420.000 hipotecas sobre vivienda formalizadas, frente al 1.238.890 de hace 17 años. El porcentaje de las constituidas a tipo fijo se ha incrementado de forma significativa, pasando de representar el 2% del total en 2007 hasta alcanzar el 58% en 2024, reduciéndose por ello la exposición a la volatilidad de los tipos de interés y al riesgo de impago.
También cae el porcentaje de préstamos con un ‘loan to value’ (LTV) —ratio que mide el porcentaje entre la cantidad del préstamo y el valor del inmueble que se utiliza como garantía— superior al 80% (del 14,3% al 7,7%); y el plazo medio de las hipotecas ha disminuido ligeramente, de 26 a 24,8 años, lo que refuerza la estabilidad del mercado.
FAMILIAS DIFERENTES
El estudio también muestra que la composición de los hogares ha cambiado en los últimos años, con más residentes de origen extranjero -la población foránea aumenta su peso, representando el 18% de la población a cierre de 2024, con un incremento de 3,33 millones de 2007 a 2024- un tamaño medio más reducido y un incremento de aquellos formados por más de un núcleo familiar.
Esta transformación en la estructura de los hogares, las nuevas dinámicas laborales y el cambio en los pesos del gasto de los hogares está también teniendo su impacto en la distribución del régimen de tenencia de la vivienda en España ya que los hogares en régimen de alquiler han aumentado cinco puntos, pasando del 14% en 2007 al 19% en 2024.
Además, pese a que los ingresos medios por hogar han aumentado de 26.010 euros anuales en 2007 a 34.821 euros en 2023, el coste de la vivienda (referido al pago de la hipoteca o a la renta del alquiler) y suministros asociados, así como la cesta de la compra se ha visto especialmente incrementado, frente a otras partidas como el ocio, pasando de representar un 26% y un 16% respectivamente en el año 2007 a un 32% y 18% en la actualidad.
Todo ello ha hecho que el precio medio de la vivienda nueva alcance máximos a nivel nacional en cuatro autonomías y en diez capitales de provincia. Así se desprende de los últimos datos publicados por Sociedad de Tasación, donde se concluye que España cerró diciembre de 2024 con un precio medio de la vivienda nueva de 3.028 euros/metro cuadrado, la cifra más alta de la serie histórica, ligeramente por encima del valor medio registrado en 2007 (2.905 euros/metro cuadrado).
A nivel regional, cuatro comunidades autónomas han alcanzado sus máximos históricos: Baleares (2.802 euros), Cataluña (4.824 ), Galicia (1.882) y la Comunidad de Madrid (4.673). A su vez, diez capitales de provincia también se encuentran en la misma situación: Palma de Mallorca (2.802), Barcelona (5.449), Madrid (4.673), La Coruña (2.156), San Sebastián (4.512), Lugo (1.650), Málaga (2.435), Ourense (1.756), Las Palmas (2.004 y Pontevedra (1.509).
Pese a los altos precios, la compraventa de viviendas en España sobrepasó ampliamente la barrera de las 600.000 operaciones durante 2024, alcanzando cifras históricas, sólo superadas por los valores de 2007 (775.300) y 2022 (650.000), y con una demanda de segunda mano que continúa soportando el peso de la actividad, al concentrar el 79% de las transacciones.
De la comparativa entre las operaciones formalizadas en 2007 y 2024 se observa cómo entonces las compraventas de vivienda nueva y vivienda usada representaban un 58% y un 42%, respectivamente; una proporción completamente diferente a la actual, con un mercado de segunda mano que concentra el 79% de la actividad frente al 21% de la obra nueva.
Entre otras cuestiones, esta situación se debe a que en la actualidad se construye siete veces menos que hace 15 años en el conjunto nacional, una ratio que se reduce a 3,5 veces en el caso de la Comunidad de Madrid, donde la actividad promotora de obra nueva muestra signos de más dinamismo dada la fuerte demanda y escasez de oferta existente.
SE ENCARECEN LOS COSTES LABORALES
A todo esto se suma que el coste de la mano de obra en el sector de la construcción continuó encareciéndose debido a la escasez de profesionales y, en concreto, de perfiles cualificados. Una problemática que está marcada por un alto porcentaje de trabajadores próximos a la jubilación y la dificultad de atraer talento joven. Desde 2008, el número de ocupados en la construcción ha caído un 45%, mientras que el coste laboral ha aumentado un 14%.
Por otro lado, el coste de construcción en obra nueva se estabiliza en máximos de la serie histórica. En 2024, el precio medio bajo rasante alcanzó los 569 euros/metro cuadrado, mientras que el sobre rasante ascendió a 1.267 euros/metro cuadrado, situando el coste total repercutido sobre rasante en 1.317euros/metro cuadrado, según ST Consultores.
SITUACIÓN ECONÓMICA
Asimismo, el contexto macroeconómico actual es significativamente diferente respecto a 2007. El Producto Interior Bruto ha crecido un 39% en términos nominales durante este periodo de tiempo, alcanzando los 1.498.000 millones de euros; y la renta per cápita ha aumentado un 30% hasta los 30.970 euros; pero este crecimiento no se ha traducido en una mejora equivalente en el acceso a la vivienda.
La inflación, que en ambos periodos se situaba en el 2,8%, no explica por sí sola el encarecimiento del precio de la vivienda; mientras que la tasa de desempleo, que ahora se sitúa en el 11,2% frente al 8,8% de 2007, sugiere un mercado laboral menos dinámico en la actualidad que hace 17 años.
A su vez, el aumento de la población, que ha pasado de 45,2 a 48,8 millones de personas; y el crecimiento del número de hogares, de 15,9 millones hasta los 19,3 actuales, reflejan una mayor presión sobre la demanda de vivienda, en un contexto en el que la oferta sigue sin ajustarse a las necesidades del mercado.
INCENTIVOS FISCALES
Además, los incentivos fiscales han variado durante los últimos años. En 2007, la compra de vivienda estaba incentivada con una deducción del 15% en el IRPF sobre las cantidades invertidas; el IVA para vivienda nueva era del 7% y del 4% para vivienda protegida; y, además, existían exenciones fiscales por reinversión de plusvalías en una nueva vivienda y reducciones en el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD) en algunas comunidades autónomas. También se impulsaba el ahorro previo con la Cuenta Vivienda, destinada a menores de 35 años, permitiendo deducir los intereses generados.
Por el contrario, el escenario al cierre de 2024 refleja una reducción de los incentivos generalizados y un enfoque más selectivo. La deducción por compra de vivienda habitual se ha eliminado a nivel estatal, aunque comunidades como Madrid la mantiene para colectivos vulnerables. El IVA reducido del 4% se mantiene solo para vivienda protegida, mientras que la vivienda libre nueva desde el año 2012 ha pasado a tributar al 10%.
Pese a ello, desde Sociedad de Tasación pronostican que la actividad inmobiliaria continuará en niveles elevados en 2025, con un incremento de las compraventas de vivienda estimado entre el 1% y el 2%, lo que se traduciría en un total aproximado de 650.000 operaciones. Sin embargo, la producción de vivienda nueva seguirá contenida, con un leve crecimiento interanual de los visados de obra nueva, hasta situarse en el entorno de las 130.000 unidades.
Este desajuste entre oferta y demanda refuerza la tendencia alcista en los precios de la vivienda. En particular, ST proyecta un incremento interanual del 6% en el precio de la vivienda nueva para el primer semestre de 2025.
Estas proyecciones se producirán en un contexto de crecimiento económico moderado. A nivel macroeconómico, se prevé que el PIB de España crezca un 2,5% en 2025, tras incrementarse un 3,2% en 2024, mientras que la tasa de paro previsiblemente seguirá descendiendo hasta el 10,8%. La inflación general debería moderarse al 2,1%, alineándose con la media de la zona euro, y la revalorización salarial se situaría en el 3%.
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