MADRID, 18 (SERVIMEDIA)
Sociedad de Tasación considera que el mercado inmobiliario continúa mostrando “crecimientos sólidos” de actividad en términos de compraventa de vivienda y concesión de hipotecas sobre vivienda, pero no observa “signos de sobrecalentamiento”.
Es una de las principales conclusiones del informe ‘Análisis del mercado residencial en España: tendencias y retos para 2023’ presentado este miércoles por el consejero delegado de la compañía, Juan Fernández-Aceytuno.
El análisis resalta que, pese a que el mercado crece, la velocidad de estos incrementos “refleja una desaceleración, con valores cercanos a los registrados en 2019”, antes de que se solaparan “una pandemia global, un conflicto bélico en Europa y una crisis energética”.
De hecho, la falta de signos de sobrecalentamiento es otra de las posiciones del informe, que apunta que, entre enero y octubre de 2022, se han formalizado en España 395.000 hipotecas de vivienda frente a 550.000 compraventas de vivienda, según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE). Con ello, la ratio hipotecas/compraventas es inferior a uno durante este periodo.
Asimismo, más de la mitad de los nuevos préstamos hipotecarios de vivienda responden a tipo fijo, mientras que la tasa de esfuerzo hipotecario para la adquisición de una vivienda se ha situado en el tercer trimestre de 2022 en un 34%, frente al 55% que llegó a alcanzar en 2008.
El informe también pone de manifiesto que “no existe un exceso de oferta de vivienda en España”, pues, en la actualidad, se está construyendo cinco veces menos que hace 15 años. En 2007 se concedieron casi 650.000 visados de obra nueva, frente a los 100.000 de 2022.
De hecho, se apunta que, en general, el stock de obra nueva disponible en el mercado es “insuficiente” para cubrir la demanda actual. Sociedad de Tasación pone de ejemplo Madrid, donde el tiempo de absorción de la oferta disponible de obra nueva “se sitúa en apenas 5,3 meses, con un stock de vivienda nueva a mediados de 2022 de apenas 1.596 unidades”.
Por otro lado, el análisis señala que la demanda de vivienda “responde a un perfil solvente de comprador, que principalmente está orientado hacia la reposición de vivienda o hacia la inversión en el mercado residencial”. Además, se apunta que la paridad entre el euro y el dólar ha “fomentado” la compraventa de viviendas por extranjeros.
PRECIOS
Por producto, Sociedad de Tasación subraya que la vivienda nueva es un producto “mucho más inelástico” que se está vendiendo “prácticamente bajo demanda”; mientras que la usada, al ser “menos resiliente”, podría sufrir “mayores ajustes en actividad y precios”. En cuanto al indicador propio de la compañía sobre el precio de la vivienda, se observa que el valor “ha registrado un crecimiento constante a nivel de precio en los últimos dos años”.
Sobre el precio, el informe apunta que el mercado español registra “menor volatilidad de precios en vivienda en venta y alquiler” que otras economías. Así, el precio de la vivienda nueva y usada aumentó un 3% de media en 2022, según Sociedad de Tasación, frente al 7% de crecimiento en la Unión Europea (Eurostat) y al 11% en Estados Unidos (Zillow). Igualmente, mientras el alquiler en España ha registrado un alza anual del 7% en 2022 (Idealista), en Estados Unidos el crecimiento ha sido el 8% (Zillow) y en la Unión Europea del 11% (Eurostat).
No obstante, critica que medidas como el tope al 2% de la subida de los alquileres estarían incrementando el precio de los nuevos contratos de alquiler, de acuerdo con las estadísticas que ofrece Alquiler Seguro, donde se observa un aumento del importe medio de los alquileres formalizados en diciembre de 2022 del 14% interanual. Las rentas en vigor, por su parte, también crecen, con un incremento medio del 5% anual.
Asimismo, se indica que la cartera hipotecaria en España “se muestra más solvente” que la de otros países del entorno. Así, menos del 15% de las hipotecas cuentan con un ‘loan to value’ (ratio préstamo / valor) igual o superior al 80%.
Por otro lado, se señala como tendencia que el ‘Build to Rent’ (BTR) “ganará atractivo entre inversores, en especial, en capitales con fuerte actividad económica, como Madrid, Barcelona o Málaga”. Su atractivo “vendrá impulsado por la dificultad financiera de compra de vivienda y por los cambios socioculturales, sobre todo del segmento más joven”, asegura Sociedad de Tasación.
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